建築基準法43条但し書き道路とは?将来的に再建築ができないって本当なの?

建築基準法43条但し書き道路とは?将来的に再建築ができないって本当なの?

一般の人にはあまり聞き馴染みのない「43条但し書き道路」という道路。

お家の購入や売却をきっかけに興味を持った人がほとんどではないでしょうか?

建築基準法には、建物を建てる敷地は道路に接していなければいけないという「接道義務」というものがあります。

しかし、すべての土地がこの接道義務を満たせるわけではありません。

この接道義務を満たすことができない土地のために、43条但し書き道路という規定が設けられています。

43条但し書きとはどういうものなのか?この記事で説明していきます。

接道義務とは?

接道義務とは?

43条但し書き道路の説明をする前に、接道義務についてお伝えします。

接道義務はその敷地の価値を決める上でとても重要なことなので、しっかり理解しておいてください。

接道義務とは、都市計画区域に指定されているエリアで建物を建築する際、その敷地が「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけない」という規定です。

接道義務は日常の交通や緊急車両を進入経路を確保し、人の安全を守ることが目的です。

しかし都市部になるほど住宅密度が高いため、この接道義務を満たせない土地が多くなってしまいます。

接道義務を満たせない土地をそのまま放置してしまうと、あらゆる問題リスクが発生します。

・都市部の住宅が老朽化し、地震などで倒壊が多発する
・土地の活用方法がないため、資産価値が大幅に下がる
・新築需要が減り、経済が停滞する
・道路整備が進まない

こういった問題を防止するために、接道義務の緩和策がいくつか用意されています。

その内の1つが「43条但し書き道路」の規定ということになります。

43条但し書き道路とは?

43条但し書き道路とは?

普段生活している中で道路の種類を気にすることはないと思いますが、実は道路にはたくさんの種類があります。

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43条但し書き道路がどのような場面で用いられているかというと、接している道路が建築基準法上の道路でない場合に用いられています。

建築基準法では43条但し書き道路について、下記のように規定されています。

第四十三条 建築物の敷地は、道路(略)に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空き地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。(以下略)

つまりその敷地の周囲に通路として使える空き地があり、その空き地を道路として使っても安全だと認められれば、建物の建築が許可されるということです。

ただ43条但し書き道路の申請が許可されたとしても、前面にある空き地が道路として認定されたわけではありません。

あくまで道路として使うことを認められた空き地のため、将来的にもう一度建て替える場合は再申請が必要になるので注意しましょう。

43条但し書き道路の注意点

43条但し書き道路の注意点

道路に面していない敷地でも、43条但し書き道路の申請をして許可されれば建築が可能になります。

それだったら、特に心配しなくても良いのかな?
いえ、43条但し書きの物件は慎重に検討する必要がありますよ!

43条但し書きの物件を購入する場合、いくつかの注意点があります。

しっかり調べてから購入しないと、購入してから「こんなはずじゃなかった…」と後悔することにもなりかねません。

43条但し書きの注意点をしっかり把握しておきましょう。

土地所有者全員の同意が必要

43条但し書き道路の申請をするためには、申請する空き地の所有者全員の同意をもらう必要があります。

土地によっては多人数で共有している場合もあり、そのような場合は同意書集めに苦労します。

相続が発生したまま所有者移転がされていなかったり、引っ越したあとの行方が分からない人がいることも考えられます。

同意するための判代を請求されることもあるので、同意書集めは計画的に行う必要があります。

審査が通るか分からない

土地所有者全員の同意をもらい、無事申請できたとしても審査に通るかは分かりません。

もし審査に通ることができなかったらその敷地には建物を建てられないため、何にも活用できない土地なってしまいます。

不動産取引完了後に43条但し書き道路の申請をした場合、審査に通らなかったら取返しのつかない事態です。

必ず43条但し書き道路の審査に通ることを確認してから、物件の引き渡しを受けるようにしましょう。

住宅ローンの審査が厳しい

接道義務を満たしていない土地は金融機関の担保価値がつきにくく、住宅ローン審査が厳しくなります。

43条但し書き道路の許可が融資条件に付きますし、許可が下りたとしてもローン名義人の内容を問われるケースが多いです。

「不動産の担保価値が低いから、その分借りる人の内容をしっかり見よう」ということですね。

最近では諸費用もローンで借りるケースが多くなりましたが、43条但し書き道路の物件はローンを減額される可能性もあります。

売却時に売れにくい

これまで説明したリスクがあることから、43条但し書き道路の物件は敬遠されがちです。

特に初めて戸建住宅や土地を購入する人にとっては「よく分からないけど怖いからやめとこう…」というように、43条但し書きというだけで除外される場合もあります。

不動産会社にも43条但し書き道路の許可が下りるかも調べず、販売資料に「再建築不可」と表記してしまう会社があります。

もし43条但し書き道路の物件を売却する際は信頼できる営業マンを見つけ、43条但し書きの許可が下りるかを調べてもらうようにしましょう。

まとめ:43条但し書き道路物件の購入は慎重に

土地や戸建て住宅を購入する際、その敷地がどのような道路に面しているかはとても重要なポイントです。

きちんとした道路に面している敷地と比べ、43条但し書き道路に面している敷地には相応のリスクがあります。

仮に購入時には許可がもらえたとしても、将来的に建て替えるときにもう一度許可がもらえる保証はありません。

将来的に、43条但し書き道路に関する法律が変わってしまう可能性もあります。

 

ただし、43条但し書き道路には「安く買える可能性が高い」というメリットもあります。

一般的に敬遠されがちなため、タイミングによってはお買い得な物件に出会えるかもしれません。

43条但し書き道路のリスクも踏まえた上で、購入すべきかどうかを判断するようにしましょう。