再建築不可物件で後悔しないために!再建築ができない理由やメリット・デメリット

建て替え時に後悔しないために!再建築不可の理由を知っておこう!

土地や戸建て住宅を探していて相場より安い物件を見つけて、不動産会社に問い合わせると「再建築不可物件です」と言われたことはありませんか?

再建築ができない土地は、相場よりかなり安く売りに出されることが多く、気になっている人も多いと思います。

再建築不可物件とは、いったいどのような物件のことをいうのでしょうか?

もし再建築不可の物件を購入する場合には、しっかりとした知識を付けておく必要があります。

今回は再建築不可物件について、詳しく紹介していきます。

再建築ができない理由とは?

再建築ができない理由とは?

建築基準法の「接道義務」が大きく関わる

再建築ができない理由を知るためには、まず「接道義務」について理解する必要があります。

接道義務とは、都市計画区域および準都市計画区域内に規定されているものです。

幅員4m以上の道路に2m以上接面していなければいけない。

このような定めがあり、この条件を満たしていない場合には建物を建築することができません。

接道義務イラスト

幅員が4m未満の場合でも、セットバックを行うことで建築が可能になります。

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しかしそのままではどうしても再建築ができない場合もあり、それは次の3つの場合です。

①敷地が2m以上接道していない

建物を建てようとする場合、その敷地が前面道路と2m以上接面している必要があります。

建築基準法にはこのような記載がされています。

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。
ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

接道義務の本来の目的は、災害や火災時などに安全を確保することです。

そのため消火活動や避難するために最低限必要な幅として、2m以上の接道義務が課されています。

敷地が2m以上接道していない

2m以上接道していない場合でも、大きな公園に面していたり、幅員4m以上の空き地に面している場合には再建築が認められる場合があります。

 

【建物を建てるための解決策】

道路側の土地全てもしくは一部を買い取り、接道部分を2m以上にすることで建物の建築が可能になります。

隣地所有者が買い取りに応じてくれるかはケースバイケースですが、再建築を可能にするためには2m以上の接道が必須条件です。

②接道している道路が「建築基準法上の道路」ではない

2m以上接道しても、その道路が「建築基準法上の道路」でなければ再建築はできません。

前面道路がきちんと舗装されていなかったり、砂利道の場合は特に注意が必要です。

しかしパッと見は舗装もされていて、きちんとした道路に見えても、調べてみると建築基準法上の道路でない場合も多くあります。

道路の種類は市役所や区役所で調べることができるので、事前にしっかり調べておくことが大切です。

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建築基準法上の道路でない場合でも、43条但し書き道路の申請をすることで再建築が認められる場合があります。

43条但し書き道路の申請とは、一定の条件を満たした空き地が敷地に隣接している場合に「この空き地を道路として使用するので建物の建築を認めてください」といった申請のことです。

43条但し書き道路として認定されるには建築審査会の同意が必要になりますが、同意が得られれば建築基準法上の道路に面していなくても建築が可能になります。

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③隣の建物と一つの構造物になっている

接道義務とは別の話になりますが、隣の建物と一体になっているため建物を解体できない場合も再建築ができません。

最近ではほとんど建てられなくなりましたが、ひと昔前は「連棟住宅」といって、テラスハウスやタウンハウスが多く建てられていました。

そのような建物は複数の住居がつながっており、建物を解体するために隣地所有者の「切り離し同意」が必要になります。

又、切り離し同意がもらえたとしても、構造上切り離しができない場合もあります。

特にタウンハウスの場合は、一つの建物を区分所有権として共有しているため個々の建て壊しができないのが一般的です。

テラスハウスの場合には構造上の問題がなければ切り離しが出来ますが、その場合にも解体費用が高くなるなどの注意点があります。

再建築不可物件のメリット

再建築負荷物件のメリット

再建築不可物件には悪いイメージを持ちやすいですが、なにも悪いことだけではありません。

再建築不可ならではのメリットも存在しています。

再建築不可物件には、どのようなメリットがあるのか紹介していきます。

立地の良い物件を比較的安く購入できる

再建築不可物件の最大のメリットが、一等地にある立地の良い物件でも比較的安く購入できることです。

再建築ができない物件は利用用途が限られることから、安値で取引がされる傾向にあります。

通常の物件であれば手の届かないようなエリアでも、再建築不可物件なら予算内で購入できる可能性が高くなります。

リフォームやリノベーションを行うことができる

再建築ができない物件であっても、リフォームやリノベーションを行うことはできます。

しかしその際の注意点は、「建築確認が必要なほどの大規模工事はできない」という点です。

建築確認というと建物の新築を思い浮かべる人が多いと思いますが、改装工事でも建築確認が必要な場合があります。

基礎や柱、梁などの主要構造部や増築工事を行う場合には建築確認が必要な場合があり、そのような改装工事は再建築不可物件ではできないので注意しましょう。

不動産評価額が低いため税金が安い

再建築不可物件は、再建築ができないという理由から固定資産税評価額も低くなります。

固定資産税評価額が低いと、毎月支払う「固定資産税」や「都市計画税」が安くなるといったメリットがあります。

そのほかにも、不動産を購入した時の不動産取得税や登録免許税などの税金を安くできます。

再建築不可物件のデメリット

再建築負荷物件のデメリット

再建築ができないということは、通常の不動産にはないデメリットが存在しています。

「建て替えの予定なんてないし、安く買えるならそれでいいや!」という安易な考えで購入せず、しっかりとリスクを把握しておきましょう。

次からは、再建築不可ならではのデメリットについて紹介していきます。

地震や火災で全壊しても建て替えができない

建物の建て替えは、自分のしたいときだけにするとは限りません。

地震や火災などによって建物が全壊してしまい、やむなく建物を建てる場面も考えられます。

しかし、再建築不可物件は建物を建てることができないため、建物が全壊してしまうと宅地としての利用価値を失ってしまいます。

せっかく家族で住もうと思って購入した不動産に、その後住めなくなる可能性があることを理解しておきましょう。

住宅ローンを利用できない可能性が高い

再建築不可物件は、住宅ローンを利用して購入することができない場合が多いです。

先ほど説明したように再建築不可物件が全壊した場合、建物を新築できないため購入者は引っ越しをする必要が出てきます。

その場合、住宅ローンの返済と引っ越し先の家賃の二重支払いが発生し、返済リスクが高くなってしまいます。

金融機関もそのようなリスクを知っているため、再建築不可物件への審査を厳しくする傾向にあります。

売却する時に売れにくい

再建築不可物件は、一般の人はあまり購入したがらず流通性が低くなりがちです。

又、購入したい人がいたとしても住宅ローンを組むことが難しいため、現金一括で購入できる人や大手企業に勤めてる人に購入者が限定されてしまいます。

再建築不可物件は物件価格を決めるのがとても難しく、エリア相場がほとんど適用されない傾向にあります。

自分では安いと思って購入した物件でも、別の人からすると「もっと安くないと買わない…」と思われ、かなり安くでしか売却できない可能性もあります。

まとめ

今回は「再建築不可物件」についてご紹介してきました。

ご説明したように、再建築不可物件には様々なリスクがあり、購入するには相応に覚悟が必要です。

安易な考えで購入してしまうと、将来的に「こんなはずじゃなかった…」と後悔することにもなりかねません。

再建築不可物件を安く購入し、隣地所有者と交渉して隣地を買い取りしてまとめて売却するのは不動産業界ではよくある話ですが、そんなに都合良く話が進むことはごく稀です。

隣地所有者との交渉が上手く進まず、「売るに売れない」という状況に追い込まれている人も実際にいらっしゃいます。

将来後悔しないためにも「再建築不可物件のリスク」をしっかり理解し、冷静に判断するようにしてください。