不動産会社に売却を依頼する際、媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約の種類によって、売主側の自由度や不動産会社の義務などに違いがあります。
媒介契約の有効期限は基本的に3カ月となっており、契約締結後の変更や解約はトラブルにつながる可能性もあるので、事前にしっかり理解しておく必要があります。
本記事では媒介契約の種類と特徴のほかに、一般媒介と専任媒介どちらで依頼すべきかのポイントを紹介していきます。
どの媒介契約にしようか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
媒介契約の種類と特徴
不動産会社と締結する媒介契約には大きく分けて3種類があります。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、その種類によってルールが定められています。
媒介契約の種類によってどのような特徴があり、どのようなメリット、デメリットがあるのか見ていきましょう。
一般媒介契約
一般媒介契約の大きな特徴は、専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に売却を依頼できるという点です。
又、不動産会社を介さず自分でも購入者を探すことができるため、売主に対する制限がほとんどない媒介契約といえます。
同時に不動産会社に対する制限も少なく、レインズへの登録義務や営業成果を報告する義務がありません。
お家の売却や購入のことで、一度でも不動産会社に相談した人は「レインズ」の話を聞いたことがあると思います。 レインズをひと言で表すと「不動産会社専用の物件情報サイト」ということになります。 不動産会社に頼らず家を探したいから、[…]
いくつもの不動産会社に売却を依頼する場合は、それぞれの会社に「どの不動産会社に売却を依頼しているか？」を伝える必要があります。
伝えたくない場合には、その旨の特約を記載しておく必要があるので注意しましょう。
一般媒介のメリットとしては、やはり複数の不動産会社に売却を依頼できるという点でしょう。
信頼できる不動産会社がどうしても見つからず、1社に任せるのは不安という場合には一般媒介で媒介契約を締結するのが良いと思います。
しかし、その場合のデメリットとしては「どの不動産会社も積極的に売却活動をしてくれない」という点が挙げられます。
一般媒介では、経費と時間をかけて営業や広告を行なっても、自社を通して契約に至る可能性が低いというのが理由です。
信頼できる不動産会社を見つけた場合は、やはり専任媒介契約を締結した方が良いでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、1社のみに売却を依頼することになります。
売却を依頼できる不動産会社は1社ですが、自分で購入者を探すことはできます。
一般媒介と比べて制限が強くなりますが、それは不動産会社に対しても同じです。
専任媒介契約の場合は、レインズへの登録義務が発生し、媒介契約を締結した翌日から7日以内に物件情報をレインズに登録する必要があります。
又、不動産会社は売主に対して販売状況を報告する義務も発生し、14日に一度どのような営業・広告を行ない、その成果を報告しなければいけません。
専任媒介契約のメリットは、売却を依頼する不動産会社が積極的に売却活動を行なってくれる点が挙げられます。
又、売却の窓口を1社に絞ることができるため、売主自らがいくつもの不動産会社を対応する必要がなくなるのもメリットの1つでしょう。
デメリットとしては、依頼する不動産会社を間違えると「物件の囲い込み」をされてしまい、売却機会を損失してしまう可能性があります。
物件の囲い込みとは、自社で買主を見つけたいがために「レインズに登録しない」「他社からの客紹介を断る」といったことです。
物件の囲い込みは社会的にも問題視されていることですが、いまだに行なわれている実態があります。
専任媒介契約を締結する場合には、しっかりと不動産会社選びをすることが大切です。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約の制限をさらに強くした媒介契約です。
専任媒介契約では売主自らが購入者を探すことができましたが、専属専任媒介契約では自ら購入者を探すことができません。
不動産会社に対しての制限も強くなり、レインズへの登録義務が媒介契約を締結した翌日から5日以内に、報告義務が7日に1度に期間が短縮されます。
「そもそも自分で購入者を探すつもりはない…」という方は、専任媒介よりも専属専任媒介契約で契約を締結した方が良いでしょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる不動産会社の数 | 複数社に依頼可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自ら購入者を探せるか | ○ | ○ | × |
| レインズへの登録義務 | なし | 媒介契約締結の翌日から7日以内 | 媒介契約締結の翌日から5日以内 |
| 報告義務 | なし | 14日に1度 | 7日に1度 |
| 媒介契約の有効期限（最長） | 3カ月 | 3カ月 | 3カ月 |
分かりやすいように、それぞれの媒介契約ごとの表を作成してみました。
一般媒介契約 ⇒ 専任媒介契約 ⇒ 専属専任媒介契約の順に、売主と不動産会社双方に対しての制限が強くなっていきます。
どの媒介契約で依頼したら良いかは、考え方や状況などによって異なります。
こんなときは一般媒介がオススメ！
これまで媒介契約の種類と特徴について紹介してきました。
「たくさんの不動産会社に依頼できるんだったら一般媒介の方が良いんじゃないの？」と思った人もいるかもしれませんね。
どの媒介契約を選んだ方が良いかというのは考え方や状況によって違いますが、一般媒介契約を選んだ方が良いという場面もあります。
どのような場面が考えられるか見ていきましょう。
不動産会社からの営業が苦にならない
一般媒介契約には、レインズへの登録義務がないということはさきほどお伝えしました。
しかし実際のところは、一般媒介契約で売却依頼をされた不動産会社はほとんどの場合レインズに登録します。
自社を通じて成約できる可能性を少しでも上げるために登録するわけですが、レインズに登録することで「物件情報」や「媒介契約の種類」が全国の不動産会社に公開されることになります。
その結果、「当社とも一般媒介契約を締結して欲しい！」と思った不動産会社から、売主への営業活動がされてしまいます。
自宅へ直接訪問する営業マンもいるので、そのような営業活動を受けたくないという場合は、専任媒介契約で売却依頼をした方が良いでしょう。
上記の図のように、一般媒介契約の場合はいくつもの不動産会社との対応を自ら行なう必要があります。
仕事や家事などで、これらの対応を煩わしく感じる場合は一般媒介での売却は避けた方が無難だといえます。
レインズに物件情報を載せたくない
レインズは、1社に売却依頼をすることで全国の不動産会社に物件情報が共有されるとても便利なシステムです。
しかし、売却する理由や状況によっては「情報を公開せず、こっそりと売却したい！」と思う人もいるでしょう。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、宅地建物取引業法でレインズへの登録が義務付けられており、個人が売主の場合はいかなる場合もレインズへ登録しなければいけません。
一般媒介契約の場合はレインズへの登録義務がないため、「情報公開したくない！」という場合には一般媒介契約で売却を依頼するのが良いでしょう。
不動産会社からの報告を受けたくない
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、販売状況を報告する義務があります。
報告の方法は不動産会社によって違い、書面で報告する会社もあればメールで報告する会社もあります。
売主にとっては、売却を依頼している会社がどのような売却を活動をしているのか気になると思いますが、なかには「細かい報告はいらないから、良い話があったときだけ連絡してほしい」という人もいるでしょう。
一般媒介契約には報告義務がないため、「不動産会社からの報告は不要」という場合には一般媒介契約での売却依頼をオススメします。
まとめ
不動産を売却する場合、どの不動産会社に不動産売却を依頼するかはとても重要なポイントです。
悪質な不動産会社に専任媒介契約で不動産売却を依頼してしまうと、大切な資産である不動産を安く売却せざるを得ない状況にもなりかねません。
又、不動産業界は「大手企業だから高く売れる」というわけでもありません。
自動車や家具の大手メーカーであれば”商品”が高くても売れますが、不動産会社はあくまで”仲介”の立場であり、商品自体は”あなたの不動産”です。
同じ商品を「大手企業だから高く買う！」という人はあまりいませんよね？
ですので「売主目線で物事を考えることができるか？」「不動産に付加価値を付けることはできるか？」「どのような売却方法を取っているか？」という点を重視して不動産会社を選ぶことが大切だと思います。
