住宅ローンの借入限度額は年収の何倍以上?借入可能額を決めるための返済比率とは何か?

住宅ローンの借り入れ額は年収の何倍以上?借入限度額を決めるための返済比率とは何か?

自分の年収で「住宅ローンをいくらまで借りることができるのか?」を気にしている人は多いのではないでしょうか?

これから住宅の購入を考えている人にとって住宅ローンの借入限度額を知っておくことは、住宅予算を考える上でとても重要なことです。

一般的に住宅ローンの借入限度額は「年収の何倍以上」と表現する人が多いようですが、実はそれぞれの金融機関によって審査基準が異なります。

本記事では、住宅ローンの借入限度額を計算する方法などについて解説していきます。

住宅ローンの借入限度額を計算する方法

住宅ローンの借入限度額を計算する方法

それでは早速、住宅ローンの借入限度額を計算する方法について解説していきます。

住宅ローンの借入限度額を計算するためには、主に4つのことを理解しておく必要があります。

年収と住宅ローンの比率(返済比率)を計算する

まず初めに行なうことは、年収と住宅ローンの比率がいくらなのかを計算することです。

もし年収が400万円で、年間の住宅ローン返済額が100万円だった場合は、返済比率は25%ということになります。

この返済比率がいくらまでに納まっていないといけないというルールは、金融機関によってそれぞれ定められています。

住宅金融支援機構のフラット35を例にとって見てみましょう。

【フラット35の場合】

年収 400万円未満 400万円以上
返済比率の基準 30% 35%

フラット35ではこのようになっています。

年間の住宅ローン返済額が、この返済比率の基準値を超えてしまうと融資額が減額されることになります。

返済比率を計算する際は審査金利を用いる

返済比率を計算するためには、まず毎年の住宅ローン返済額を計算する必要があります。

この計算をする際に適用される金利のことを「審査金利」といいますが、この審査金利には金融機関ごとに様々なルールが設けられています。

金利優遇を適用する前の”基準金利”で計算する金融機関もあれば、金利優遇を適用したあとの実行金利で計算する金融機関もあり、それによって借入限度額に大きな差が生じることになります。

例えば、3,000万円を35年の変動金利で借り入れる場合でシュミレーションをしてみましょう。

【審査に用いる住宅ローン返済額の違い】

審査金利 基準金利(2.475%) 実行金利(0.7%)
住宅ローン返済額 106,846円 80,556円

同じ条件で住宅ローンを利用する場合でも、審査金利のルールが違うだけで返済比率を計算するためのローン返済額は大きく変わることになります。

実際に、審査金利のルールの違いによって借入限度額にどのくらいの違いがあるのか見てみましょう。

年収400万円の人が、返済比率35%の金融機関で借り入れた場合を想定してシュミレーションをしてみます。

【借入限度額の違い】

審査金利 基準金利(2.475%) 実行金利(0.7%)
借入限度額 およそ3,250万円まで可能 およそ4,300万円まで可能

このように、審査金利が違うだけで借入限度額にも大きな差が生じることになります。

既存のローンも含めて計算する必要がある

他のローンの借り入れがある場合には、そのローン返済額も含めて返済比率を求める必要があります。

例えば住宅ローンだけの場合では、月々11万円の返済分まで住宅ローンの借り入れができたとします。

しかし自動車ローンがまだ残っていて月々30,000円の返済をしていたとすると、11万円から3万円を引いた月々8万円の返済分までしか住宅ローンの借り入れができなくなってしまいます。

こういった場合に、どうしても11万円の返済分まで住宅ローンを借り入れたいときは、自動車ローンを全て完済してから住宅ローンの審査を依頼するのが一般的です。

ちなみにこの場合のローンとは、自動車ローン・カードのリボ払い・消費者金融・カードローンなどのことをいいます。

大学の奨学金は種類によって除外される場合もあるので、住宅ローンの審査を依頼する金融機関に確認するようにしましょう。

フラット35は最大で8000万円が借入限度額

フラット35で借り入れを行なう場合には、土地と建物を合わせて「最大8000万円まで」というルールが定められています。

民間の金融機関で借り入れを行なう場合には、上記で説明した返済比率と不動産の担保価値の問題をクリアすれば、数億円の融資を受けることも可能です。

もし数億円規模の住宅ローンを利用したい場合には、フラット35ではなく民間の金融機関で住宅ローンを利用する必要があります。

住宅ローンの借入可能額に影響を与える要素

住宅ローンの借り入れ可能額に影響を与える要素

住宅ローンの借入限度額を計算する方法について説明しましたが、全ての人が借入限度額ギリギリまで借り入れることができる訳ではありません。

いわゆる借入可能額といわれるものですが、借入可能額は実際に借り入れができる金額のことをいいます。

金融機関がそれぞれ用意するスコアシートによって採点され、人によっては融資額を大きく減額される可能性もあります。

ここからは、借入可能額に影響を与える要素について説明していきます。

勤務先の業態・規模

住宅ローン審査を受ける人が「どのような会社に勤めているのか?」は住宅ローンの審査結果に大きな影響を与えます。

どのくらいの大きさの会社なのか?どんな事業をしているのか?という点が見られ、公序良俗に反する業態の企業に勤めている場合は、最悪の場合審査に通らない可能性も考えられます。

住宅ローンは数十年という長期間の貸付が前提のため、勤めている会社が「長期間存在し得る会社なのか?」という視点で見られることになります。

仕事の職種・雇用形態

住宅ローン審査を受ける人が「どのような雇用形態で、どんな仕事をしているのか?」という点もとても重要です。

どれだけ大きな会社に勤めていても、短期間の雇用が前提の雇用形態だったり、離職率が高い職種の場合は審査が厳しくなります。

しかし、以前ほど契約社員や派遣社員の方に対する審査は厳しくなく、最近は積極的に審査の受け入れを行なっている金融機関も多く見受けられます。

又、雇用形態に関わらず、専門性の高い資格を持っている人(看護師・弁護士など)は審査に通りやすい傾向にあります。

連帯保証人の有無

住宅ローンは購入する物件に抵当権を設定するという理由から、原則連帯保証人は不要となっています。

しかし、住宅ローン審査を受ける本人の属性が弱い場合には、連帯保証人を付けることで審査に通る可能性が高くなります。

連帯保証人は誰でも良い訳ではなく、両親や配偶者などで返済能力のある人に依頼する必要があります。

万が一、自分が住宅ローンを返済できなくなった場合は連帯保証人がローンを返済する義務が発生するため、多大な迷惑をかけてしまうことになります。

そのため、連帯保証人を誰にするかは慎重に考える必要があるでしょう。

購入準備金の金額

最近では、不動産を購入するための資金を全く用意していなくても、諸費用も含めた全ての金額を住宅ローンで借りることもできます。

しかし、諸費用ローンを利用する場合は、住宅ローンの返済が滞ったときの資金未回収リスクが高まることから、金融機関の審査も厳しくなってしまいます。

通常の審査よりも、勤務先や本人の仕事に対する基準が高くなってしまうので、融資額が減額される可能性が高くなります。

できることなら諸費用分くらいは現金で用意しておいた方が、審査が通りやすくなる上に金利優遇などの条件も良くなる傾向にあります。

年齢・勤続年数

住宅ローンは多くの場合、80歳までに完済するという条件内であれば、何歳であっても住宅ローンを利用できる可能性があります。

しかし、やはり年齢が上になるほど「今の仕事を始めてどのくらいか?」「これまで転職を繰り返していないか?」といった点を審査時に厳しく見られる傾向にあります。

同じく”勤続年数が1年”の人でも、20代前半の場合と50代前半の場合では金融機関に与える心象が大きく変わります。

定年間近で住宅ローンを借り入れる場合には、定年後の仕事や退職金、年金の金額などを金融機関に伝えなければいけないケースもあります。

まとめ:いくつかの金融機関を比較することが大切

どの金融機関を選ぶかが大切

「住宅ローンなんてどこに審査をお願いしても一緒でしょ?」と思う人も多いかもしれませんが、そんなことはありません。

都市銀行や地方銀行、信用金庫などによっても特徴がありますし、地方銀行の中でも「自営業も積極的に貸し出す銀行」や「クセのある物件も融資対象になる銀行」など、それぞれの得意分野があったりします。

最近では、単身女性が住宅を購入するケースも多くなっていることから、女性向けの住宅ローンを用意している銀行などさまざまあります。

大切なことは、一つの金融機関だけでなく、いくつかの金融機関に審査を依頼し、融資条件を比較することだと思います。

借入限度額を重視しすぎると、借り入れ時の適用金利が他と比べて高くなってしまう可能性があり、逆に適用金利ばかりを重視しすぎると、審査が厳しくて自分が借りたい金額を貸してくれない場合もあります。

いくつかの金融機関に相談と審査をお願いし融資条件を比較した上で、どの金融機関から借り入れるかを決めるようにしましょう。